Польща зміцнює позиції як ключовий напрям у процесі регіональної трансформації
Початок 2025 року ознаменувався суттєвим прискоренням інвестиційної активності на ринку нерухомості Центральної та Східної Європи (ЦСЄ). Загальний обсяг угод у першому півріччі 2025 року сягнув €5,36 млрд — зростання на 51% у річному вимірі, що свідчить про перехід регіону до зрілішої та більш інтегрованої фази розвитку. Лідером за обсягами інвестицій стала Чехія, тоді як Польща, як найбільший ринок ЦСЄ, зберегла стабільно сильні позиції. Динамічне зростання також зафіксовано у Словаччині та Угорщині.
Звіт ґрунтується на аналітиці провідних експертів ринку, зокрема CEE, Cushman & Wakefield та EY, і висвітлює інвестиційні тренди, галузеву динаміку, а також ключові правові й податкові зміни в Польщі.
Інвестиційний клімат і зростання ролі внутрішнього капіталу
Польща залишається надзвичайно привабливою для інвесторів завдяки міцним макроекономічним показникам. У ІІ кварталі 2025 року ВВП зріс на 3,4% р/р, а аналогічне зростання прогнозується на 2025–2026 роки. У рейтингу EY European Attractiveness Survey 2024 Польща посіла шосте місце, що підтверджує високий рівень довіри інвесторів.
Обсяг інвестиційних угод у Польщі досяг €1,71 млрд у першому півріччі 2025 року, а за підсумками року очікується перевищення €4 млрд. Активність має посилитися у другій половині року.
Ключовою тенденцією є зростання частки внутрішнього капіталу — польські інвестори забезпечили 40% угод в офісному сегменті. Це свідчить про підвищення професійності та впевненості локальних гравців, які інвестують у якісні активи як у великих містах, так і в регіонах, підкреслюючи зрілість ринку ЦСЄ.
Секторальний огляд
1. Офісний сегмент: дефіцит пропозиції та фокус на якість
Обсяг інвестицій в офісну нерухомість у першому півріччі 2025 року склав близько €400 млн. Основна активність зосереджена на якісних об’єктах у центральних локаціях, де обмежена нова пропозиція створює стійкий дефіцит.
У Варшаві введено в експлуатацію 85 200 м² нових площ (+34% р/р), однак загальні темпи девелопменту залишаються помірними. Рівень вакантності знижується, особливо в центральних будівлях, тоді як орендні ставки зростають у преміальних локаціях.
Гібридна модель роботи закріпилася, проте компанії дедалі активніше стимулюють повернення співробітників до офісів. Попит на гнучкі коворкінги продовжує зростати. Варшавський офісний ринок також відіграє важливу роль для фармацевтичного сектору — тут зосереджено майже половину компаній галузі.
2. Індустріальна та логістична нерухомість: стабільність і зростання інвестицій
Складський сегмент зберігає стійкість: обсяг угод досяг €694 млн у першому півріччі 2025 року — більш ніж удвічі більше, ніж роком раніше. Серед них — перша портфельна угода вартістю понад €100 млн.
Нові введення склали 1,15 млн м² (–26% р/р), рівень вакантності — 8,2%. Попит на міську логістику та nearshoring залишається високим, однак дефіцит землі та тривалі дозвільні процедури стримують нове будівництво.
3. Ритейл і готельний сектор: очікування відновлення
Обсяг інвестицій у ритейл на 35% нижчий за середній п’ятирічний рівень, однак у другому півріччі 2025 року очікується відновлення, зумовлене рекордним портфелем проєктів retail park та mixed-use. Серед ключових трендів — гібридна торгівля, AI-орієнтований сервіс і соціальна комерція.
Готельний сектор продовжує відновлення після пандемії. Польща посіла друге місце в регіоні ЦСЄ за обсягом готельних угод. Кількість іноземних туристів зросла на 7%, а заповнюваність готелів — на 3% р/р. Варшава зафіксувала рекордні показники заповнюваності та номерного фонду, з очікуваним відкриттям нових міжнародних брендів.
4. Житлова нерухомість: зростання PRS і нові програми
Очікується уповільнення зростання цін на житло, водночас продажі новобудов можуть зрости на 10–15% р/р.
Нова державна програма «Ключ до квартири» має на меті підвищити доступність житла для середнього та нижчого сегментів доходів, що може вплинути на вторинний ринок, особливо в менших містах.
Сектор Private Rental Sector (PRS) поки становить менше 1% ринку оренди, однак стрімко розвивається. Інвестори дедалі частіше трансформують комерційні об’єкти — офіси та ритейл — у житло й студентські резиденції.
Регуляторні та ESG-зміни: формування майбутнього ринку
ESG та сталий розвиток: Будівлі споживають 40% енергії в ЄС і генерують 36% викидів CO₂. Відповідність ESG стає ключовим фактором фінансування, оскільки банки надають пріоритет «зеленим» портфелям. Кількість сертифікованих ESG-будівель у Польщі зросла на 24% у 2024 році. З 2028 року всі нові будівлі площею понад 1 000 м² мають проходити оцінку вуглецевого сліду.
Правові та податкові зміни: З 1 січня 2025 року набули чинності суттєві зміни до податку на нерухомість (RET), які запровадили нові визначення будівель і споруд, що може збільшити податкове навантаження. На 2026 рік запланована реформа містобудування з упровадженням нових генеральних планів громад. Також триває робота над регулюванням польських REIT (SINN), проєкт яких очікується пізніше у 2025 році.
Технології (PropTech та AI): Впровадження PropTech і штучного інтелекту трансформує управління нерухомістю, будівництво та експлуатацію. Адаптація до цих технологій стане ключовою умовою конкурентоспроможності у 2025 році та надалі.