Poľsko posilňuje svoju pozíciu kľúčovej krajiny uprostred regionálnej transformácie
Začiatok roka 2025 priniesol výrazné zrýchlenie investičnej aktivity na realitnom trhu v strednej a východnej Európe (CEE). Celkový objem transakcií v prvom polroku 2025 dosiahol 5,36 mld. €, čo predstavuje medziročný nárast o 51 % a signalizuje prechod regiónu do zrelej a viac integrovanej fázy. Najvyšší objem investícií zaznamenala Česká republika, zatiaľ čo Poľsko, ako najväčší trh CEE, si udržalo silnú a stabilnú pozíciu. Dynamický rast bol zaznamenaný aj na Slovensku a v Maďarsku.
Táto správa vychádza z analýz popredných trhových expertov vrátane CEE, Cushman & Wakefield a EY a poskytuje prehľad investičných trendov, vývoja jednotlivých sektorov a kľúčových legislatívnych a daňových zmien v Poľsku.
Investičné prostredie a rast domáceho kapitálu
Poľsko zostáva pre investorov veľmi atraktívne vďaka silným ekonomickým základom. HDP vzrástol v 2. štvrťroku 2025 medziročne o 3,4 % a podobné tempo rastu sa očakáva aj v rokoch 2025 – 2026. Poľsko sa umiestnilo na 6. mieste v rebríčku EY European Attractiveness Survey 2024, čo potvrdzuje vysokú dôveru investorov.
Objem investičných transakcií v Poľsku dosiahol v prvom polroku 2025 1,71 mld. €, pričom celoročný objem by mal prekročiť 4 mld. €. Aktivita sa má v druhej polovici roka ďalej zrýchľovať.
Výrazným trendom je rastúci podiel domáceho kapitálu – poľskí investori sa podieľali na 40 % transakcií v kancelárskom sektore. To poukazuje na rastúcu profesionalizáciu a dôveru miestnych hráčov pri akvizícii kvalitných aktív v metropolitných aj regionálnych trhoch a zároveň potvrdzuje dozrievanie trhu CEE.
Prehľad sektorov
1. Kancelársky sektor: nedostatok ponuky a dôraz na kvalitu
Objem kancelárskych transakcií dosiahol v prvom polroku 2025 približne 400 mil. €. Investície sa sústreďujú najmä na kvalitné nehnuteľnosti v centrálnych lokalitách, kde obmedzená nová výstavba spôsobuje pretrvávajúci nedostatok ponuky.
Vo Varšave bolo dokončených 85 200 m² nových kancelárskych priestorov (+34 % medziročne), pričom developerská aktivita zostáva mierna. Miera neobsadenosti klesá, najmä v prémiových budovách v centre mesta, a rast nájomného sa sústreďuje na najkvalitnejšie lokality.
Hybridný model práce sa stal štandardom, no firmy čoraz viac podporujú návrat zamestnancov do kancelárií. Rastie dopyt po flexibilných coworkingových priestoroch. Varšava zároveň zohráva významnú úlohu v poľskom farmaceutickom sektore, keďže tu sídli takmer polovica všetkých farmaceutických spoločností v krajine.
2. Priemysel a logistika: stabilita a zdvojnásobené investície
Logistický sektor zostáva odolný, pričom objem transakcií dosiahol v prvom polroku 2025 694 mil. €, čo je viac než dvojnásobok oproti predchádzajúcemu roku. Zahŕňa to aj prvý portfóliový obchod presahujúci 100 mil. €.
Nová ponuka dosiahla 1,15 mil. m² (–26 % medziročne) a miera neobsadenosti sa ustálila na úrovni 8,2 %. Dopyt po mestskej logistike a nearshoringu zostáva silný, avšak obmedzená dostupnosť pozemkov a zdĺhavé povoľovacie procesy brzdia nový rozvoj.
3. Maloobchod a hotelierstvo: očakávanie oživenia
Objem transakcií v maloobchode bol o 35 % nižší ako päťročný priemer, no v druhej polovici roka 2025 sa očakáva oživenie vďaka rekordnému počtu projektov retail parkov a zmiešaných funkčných zón. Medzi hlavné trendy patria hybridné nakupovanie, AI riadený zákaznícky servis a social commerce.
Hotelový sektor pokračuje v postpandemickom oživení. Poľsko sa umiestnilo na druhom mieste v regióne CEE podľa objemu hotelových transakcií. Príchody zahraničných turistov vzrástli o 7 % a obsadenosť hotelov o 3 % medziročne. Vo Varšave boli dosiahnuté rekordné hodnoty obsadenosti aj kapacity izieb, pričom na trh vstupuje viacero nových značiek.
4. Rezidenčný sektor: rast PRS a nové bytové programy
Rast cien bývania by sa mal spomaliť, no predaj nových bytov môže medziročne vzrásť o 10–15 %.
Nový vládny program „Kľúč k bytu“ má za cieľ zlepšiť dostupnosť bývania pre domácnosti so strednými a nižšími príjmami, čo môže ovplyvniť najmä sekundárny trh v menších mestách.
Sektor nájomného bývania (PRS) stále tvorí menej než 1 % celkového nájomného fondu, no rýchlo rastie. Investori čoraz častejšie konvertujú kancelárske a maloobchodné priestory na nájomné bývanie a študentské ubytovanie.
Regulačné a ESG zmeny: formovanie budúcnosti trhu
ESG a udržateľnosť: Budovy sú zodpovedné za 40 % spotreby energie v EÚ a 36 % emisií CO₂. Plnenie ESG kritérií sa stáva kľúčovým faktorom financovania, keďže banky uprednostňujú „zelené“ úverové portfóliá. Počet ESG certifikovaných budov v Poľsku vzrástol v roku 2024 o 24 %. Od roku 2028 budú musieť všetky nové budovy nad 1 000 m² absolvovať hodnotenie uhlíkovej stopy.
Legislatívne a daňové zmeny: Od 1. januára 2025 vstúpili do platnosti významné zmeny v dani z nehnuteľností, ktoré zaviedli samostatné definície budov a stavieb, čo môže zvýšiť daňové zaťaženie. Na rok 2026 je plánovaná reforma územného plánovania, ktorá má priniesť nové obecné územné plány s cieľom zvýšiť transparentnosť a efektivitu investícií. Pokračujú aj práce na regulácii poľských REIT fondov (SINN), pričom návrh sa očakáva v priebehu roka 2025.
Technológie (PropTech a AI): PropTech a umelá inteligencia zásadne menia realitný sektor — od správy majetku až po výstavbu a prevádzku. Ich zavádzanie bude kľúčové pre udržanie konkurencieschopnosti v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch.