Польша укрепляет позиции как ключевое направление в процессе региональной трансформации
Начало 2025 года ознаменовалось существенным ускорением инвестиционной активности на рынке недвижимости Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Общий объем сделок в первом полугодии 2025 года достиг €5,36 млрд — рост на 51% в годовом выражении, что свидетельствует о переходе региона к более зрелой и более интегрированной фазе развития. Лидером по объемам инвестиций стала Чехия, тогда как Польша, как крупнейший рынок ЦВЕ, сохранила стабильно сильные позиции. Динамичный рост также зафиксирован в Словакии и Венгрии.
Отчет основан на аналитике ведущих экспертов рынка, в частности CEE, Cushman & Wakefield и EY, и освещает инвестиционные тренды, отраслевую динамику, а также ключевые правовые и налоговые изменения в Польше.
Инвестиционный климат и рост роли внутреннего капитала
Польша остается чрезвычайно привлекательной для инвесторов благодаря устойчивым макроэкономическим показателям. Во II квартале 2025 года ВВП вырос на 3,4% г/г, аналогичный рост прогнозируется на 2025–2026 годы. В рейтинге EY European Attractiveness Survey 2024 Польша заняла шестое место, что подтверждает высокий уровень доверия инвесторов.
Объем инвестиционных сделок в Польше достиг €1,71 млрд в первом полугодии 2025 года, а по итогам года ожидается превышение €4 млрд. Активность должна усилиться во второй половине года.
Ключевая тенденция — рост доли внутреннего капитала: польские инвесторы обеспечили 40% сделок в офисном сегменте. Это свидетельствует о повышении профессионализма и уверенности локальных игроков, которые инвестируют в качественные активы как в крупных городах, так и в регионах, подчеркивая зрелость рынка ЦВЕ.
Секторальный обзор
1. Офисный сегмент: дефицит предложения и фокус на качество
Объем инвестиций в офисную недвижимость в первом полугодии 2025 года составил около €400 млн. Основная активность сосредоточена на качественных объектах в центральных локациях, где ограниченное новое предложение формирует устойчивый дефицит.
В Варшаве введено в эксплуатацию 85 200 м² новых площадей (+34% г/г), однако общие темпы девелопмента остаются умеренными. Уровень вакантности снижается, особенно в центральных зданиях, тогда как арендные ставки растут в премиальных локациях.
Гибридная модель работы закрепилась, однако компании все активнее стимулируют возвращение сотрудников в офисы. Спрос на гибкие коворкинги продолжает расти. Варшавский офисный рынок также играет важную роль для фармацевтического сектора — здесь сосредоточена почти половина компаний отрасли.
2. Индустриальная и логистическая недвижимость: стабильность и рост инвестиций
Складской сегмент сохраняет устойчивость: объем сделок достиг €694 млн в первом полугодии 2025 года — более чем вдвое больше, чем годом ранее. Среди них — первая портфельная сделка стоимостью более €100 млн.
Новые вводы составили 1,15 млн м² (–26% г/г), уровень вакантности — 8,2%. Спрос на городскую логистику и nearshoring остается высоким, однако дефицит земли и длительные разрешительные процедуры сдерживают новое строительство.
3. Ритейл и гостиничный сектор: ожидания восстановления
Объем инвестиций в ритейл на 35% ниже среднего пятилетнего уровня, однако во втором полугодии 2025 года ожидается восстановление, обусловленное рекордным портфелем проектов retail park и mixed-use. Среди ключевых трендов — гибридная торговля, AI-ориентированный сервис и социальная коммерция.
Гостиничный сектор продолжает восстановление после пандемии. Польша заняла второе место в регионе ЦВЕ по объему гостиничных сделок. Количество иностранных туристов выросло на 7%, а заполняемость отелей — на 3% г/г. Варшава зафиксировала рекордные показатели заполняемости и номерного фонда, ожидается открытие новых международных брендов.
4. Жилая недвижимость: рост PRS и новые программы
Ожидается замедление роста цен на жилье, при этом продажи новостроек могут увеличиться на 10–15% г/г.
Новая государственная программа «Ключ к квартире» нацелена на повышение доступности жилья для среднего и нижнего сегментов доходов, что может повлиять на вторичный рынок, особенно в малых городах.
Сектор Private Rental Sector (PRS) пока составляет менее 1% рынка аренды, однако стремительно развивается. Инвесторы все чаще трансформируют коммерческие объекты — офисы и ритейл — в жилье и студенческие резиденции.
Регуляторные и ESG-изменения: формирование будущего рынка
ESG и устойчивое развитие: Здания потребляют 40% энергии в ЕС и генерируют 36% выбросов CO₂. Соответствие ESG становится ключевым фактором финансирования, поскольку банки отдают приоритет «зеленым» портфелям. Количество сертифицированных ESG-зданий в Польше выросло на 24% в 2024 году. С 2028 года все новые здания площадью более 1 000 м² должны проходить оценку углеродного следа.
Правовые и налоговые изменения: С 1 января 2025 года вступили в силу существенные изменения по налогу на недвижимость (RET), которые ввели новые определения зданий и сооружений, что может увеличить налоговую нагрузку. На 2026 год запланирована реформа градостроительства с внедрением новых генеральных планов громад. Также продолжается работа над регулированием польских REIT (SINN), проект которых ожидается позже в 2025 году.
Технологии (PropTech и AI): Внедрение PropTech и искусственного интеллекта трансформирует управление недвижимостью, строительство и эксплуатацию. Адаптация к этим технологиям станет ключевым условием конкурентоспособности в 2025 году и далее.