Lengyelország megerősíti pozícióját a regionális átalakulás közepette
2025 eleje jelentős élénkülést hozott a közép- és kelet-európai (CEE) ingatlanpiacon. A teljes tranzakciós volumen 2025 első félévében elérte az 5,36 milliárd eurót, ami 51%-os éves növekedést jelent, és azt jelzi, hogy a régió egy érettebb és integráltabb fejlődési szakaszba lépett. A befektetési volumen tekintetében [Csehország(https://agentiz.cz/en) vezetett, míg Lengyelország, mint a CEE legnagyobb piaca, stabil és erős pozíciót tartott fenn. Dinamikus növekedést regisztráltak továbbá Szlovákiában és Magyarországon is.
A jelentés vezető piaci elemzők — többek között a CEE, a Cushman & Wakefield és az EY — értékeléseire támaszkodik, bemutatva a befektetési trendeket, az egyes szektorok teljesítményét, valamint a lengyel jogi és adózási környezet főbb változásait.
Befektetési környezet és a hazai tőke erősödése
Lengyelország továbbra is vonzó befektetési célpont erős gazdasági alapjai miatt. A GDP 2025 második negyedévében 3,4%-kal nőtt éves alapon, és hasonló növekedés várható 2025–2026-ban is. Lengyelország a 6. helyen áll az EY European Attractiveness Survey 2024 rangsorában, ami magas befektetői bizalmat tükröz.
A lengyelországi befektetési tranzakciók volumene 2025 első félévében elérte az 1,71 milliárd eurót, az éves összeg pedig várhatóan meghaladja a 4 milliárd eurót. Az aktivitás a második félévben tovább gyorsulhat.
Kiemelkedő tendencia a hazai tőke növekvő aránya: a lengyel befektetők az irodapiaci tranzakciók 40%-át adták. Ez a helyi szereplők professzionalizálódását és növekvő önbizalmát jelzi, valamint azt, hogy a CEE régió piaca egyre érettebbé válik.
Szektoriális áttekintés
1. Irodapiac: kínálati hiány és minőségi fókusz
Az irodapiaci tranzakciók volumene 2025 első félévében megközelítette a 400 millió eurót. A befektetések elsősorban a központi elhelyezkedésű, magas minőségű ingatlanokra koncentrálnak, ahol a korlátozott új kínálat tartós hiányt eredményez.
Varsóban 85 200 m² új iroda került átadásra (+34% éves szinten), miközben a fejlesztési aktivitás továbbra is mérsékelt. Az üresedési ráta csökken, különösen a prémium lokációkban, és a bérleti díjak emelkedése elsősorban a legjobb elhelyezkedésű épületeket érinti.
A hibrid munkavégzés állandósult, ugyanakkor a vállalatok egyre inkább ösztönzik a visszatérést az irodába. A rugalmas coworking megoldások iránti kereslet tovább nő. Varsó irodapiaca a gyógyszeripar számára is kulcsszerepet játszik: itt működik a lengyelországi gyógyszercégek közel fele.
2. Ipari és logisztikai szektor: stabilitás és megduplázódó befektetések
A logisztikai szektor ellenálló maradt, a tranzakciós volumen 694 millió eurót ért el 2025 első félévében — több mint kétszerese az előző évinek —, beleértve az első, 100 millió eurót meghaladó portfólióüzletet is.
Az új kínálat 1,15 millió m² volt (–26% éves szinten), míg az üresedési ráta 8,2%-on állt. A városi logisztika és a nearshoring iránti kereslet továbbra is erős, azonban a korlátozott telekkínálat és az elhúzódó engedélyezési folyamatok lassítják az új fejlesztéseket.
3. Kiskereskedelem és vendéglátás: felépülés előtt
A kiskereskedelmi tranzakciók volumene 35%-kal maradt el az ötéves átlagtól, ugyanakkor 2025 második felében élénkülés várható, amit a retail parkok és a vegyes funkciójú fejlesztések rekord számú projektje támogat. A fő trendek közé tartozik a hibrid vásárlás, az MI-alapú ügyfélkiszolgálás és a social commerce térnyerése.
A szállodai szektor tovább folytatta a pandémia utáni helyreállást. Lengyelország a CEE régióban a második helyen áll a szállodai tranzakciók volumenét tekintve. A nemzetközi turistaérkezések 7%-kal nőttek, a szállodai kihasználtság pedig 3%-kal emelkedett éves alapon. Varsóban rekord kihasználtságot és szobakapacitást mértek, több új márka piacra lépésével.
4. Lakóingatlan-szektor: PRS növekedés és új lakásprogramok
A lakásárak növekedése várhatóan lassul, ugyanakkor az új lakások értékesítése éves szinten 10–15%-kal emelkedhet.
Az új „Kulcs a lakáshoz” kormányzati program a közepes és alacsonyabb jövedelmű háztartások megfizethetőségét javítja, ami különösen a kisebb városok másodlagos piacát befolyásolhatja.
A bérlakás-szektor (PRS) továbbra is a teljes bérlakás-állomány kevesebb mint 1%-át teszi ki, ugyanakkor gyors növekedést mutat. A befektetők egyre gyakrabban alakítanak át irodai és kiskereskedelmi ingatlanokat bérlakásokká és diákszállásokká.
Szabályozási és ESG-változások: a piac jövőjének formálói
ESG és fenntarthatóság: Az épületek az EU energiafelhasználásának 40%-áért és a CO₂-kibocsátás 36%-áért felelősek. Az ESG-megfelelés ma már meghatározó tényező a finanszírozásban, mivel a bankok előnyben részesítik a „zöld” hitelportfóliókat. Az ESG-tanúsítvánnyal rendelkező épületek száma Lengyelországban 2024-ben 24%-kal nőtt. 2028-tól minden 1 000 m² feletti új épület esetében kötelező lesz a karbonlábnyom-értékelés.
Jogi és adózási változások: 2025. január 1-jétől jelentős módosítások léptek hatályba az ingatlanadóról szóló szabályozásban, amelyek önálló definíciókat vezettek be az épületekre és műtárgyakra, ezáltal növelve az adóterheket. 2026-ra várostervezési reform várható, amely új önkormányzati főterveket ír elő az átláthatóság és a befektetési hatékonyság növelése érdekében. Folyamatban van a lengyel REIT-ek (SINN) szabályozása is, amelynek tervezete 2025 második felében várható.
Technológia (PropTech és AI): A PropTech és a mesterséges intelligencia átalakítja az ingatlanszektort — az üzemeltetéstől az építésen át a vagyonkezelésig. E technológiák alkalmazása kulcsfontosságú lesz a versenyképesség megőrzéséhez 2025-ben és azon túl.