Polsko potvrzuje svou klíčovou pozici v dynamicky se měnícím regionu
Začátek roku 2025 přinesl výrazné oživení investiční aktivity na trhu s nemovitostmi ve střední a východní Evropě. Objem transakcí v první polovině roku dosáhl 5,36 miliardy eur, což představuje nárůst o 51 % meziročně a naznačuje přechod regionu do zralejší a integrovanější fáze. Česká republika se stala regionálním lídrem podle objemu investic, zatímco Polsko – největší trh v CEE – si udrželo silnou a stabilní pozici. Dynamický růst byl zaznamenán také na Slovensku a v Maďarsku.
Tento přehled vychází z analýz odborníků CEE, Cushman & Wakefield a EY, kteří poskytují ucelený pohled na investiční trendy, sektorovou dynamiku a klíčové právní i daňové změny v Polsku.
Investiční klima a rostoucí role domácího kapitálu
Polsko zůstává atraktivní destinací pro investory díky pevným ekonomickým základům. Růst HDP dosáhl ve 2. čtvrtletí 2025 roku 3,4 % meziročně a očekává se, že podobné tempo si udrží i v letech 2025–2026. V žebříčku EY European Attractiveness Survey 2024 se Polsko umístilo na 6. místě v Evropě.
Hodnota investičních transakcí v první polovině roku činila 1,71 miliardy eur, přičemž celkový objem za celý rok 2025 by mohl překročit 4 miliardy eur, zejména díky oživení aktivity ve druhé polovině roku.
Výrazným trendem je nárůst domácího kapitálu. Polští investoři tvoří 40 % objemu transakcí v kancelářském sektoru, což ukazuje rostoucí profesionalizaci domácích subjektů a jejich odvahu nakupovat prémiová aktiva ve velkých městech i regionálních centrech.
Sektorové přehledy
1. Kancelářský sektor: nedostatek nabídky a důraz na kvalitu
Objem transakcí v kancelářském segmentu dosáhl v první polovině 2025 přibližně 400 milionů eur. Aktivita investorů se soustředí na kvalitní objekty v centrálních lokalitách, kde omezená nová výstavba způsobuje trvalý nedostatek nabídky.
Varšava zaznamenala 85 200 m² nových kancelářských prostor (nárůst o 34 % meziročně), přesto zůstává developerská aktivita mírná. Míra neobsazenosti klesá, zejména u moderních budov v centru, a růst nájmů se koncentruje v nejatraktivnějších lokalitách.
Hybridní model práce se stal trvalou součástí trhu, přesto se zvyšuje důraz na návrat zaměstnanců do kanceláří. Roste poptávka po coworkingových prostorech s flexibilními podmínkami. Kancelářský trh ve Varšavě hraje důležitou roli také pro farmaceutický sektor, jelikož téměř polovina farmaceutických firem má sídlo právě zde.
2. Logistické a průmyslové nemovitosti: stabilita a zdvojnásobení investic
Trh logistických nemovitostí zůstává stabilní. Objem transakcí v tomto sektoru dosáhl 694 milionů eur, což je více než dvojnásobek oproti loňsku. Byla uzavřena první portfoliová transakce v hodnotě přes 100 milionů eur.
Nová výstavba činila 1,15 milionu m², což představuje pokles o 26 % meziročně, přičemž míra neobsazenosti zůstává na úrovni 8,2 %. Poptávka po městské logistice a nearshoringu je stále vysoká, avšak nedostatek vhodných pozemků a zdlouhavé povolovací procesy brzdí nové projekty.
3. Maloobchodní a hotelový sektor: očekávání oživení
Na maloobchodním trhu došlo k poklesu objemu transakcí o 35 % oproti pětiletému průměru, ale očekává se oživení v druhé polovině 2025. Prognózy ukazují rekordní počet nových retail parků a mixed-use projektů. Mezi klíčové trendy patří hybridní nakupování, rozšíření AI v zákaznickém servisu a růst sociálního prodeje.
Hotelový trh se po pandemii stabilizuje. Polsko se umístilo na 2. místě v regionu CEE podle objemu hotelových transakcí. Počet zahraničních turistů vzrostl o 7 %, obsazenost hotelů o 3 % meziročně. Varšavský hotelový trh dosahuje rekordních výsledků a očekává otevření nových značek.
4. Rezidenční sektor: PRS a nové vládní programy
Na rezidenčním trhu se očekává zpomalení růstu cen, avšak prodeje nových bytů mohou být o 10–15 % vyšší než v předchozím roce.
Nový vládní program „Klíč k bytu“ má zlepšit dostupnost bydlení pro domácnosti se středními a nižšími příjmy. Program, který omezuje cenové limity, může ovlivnit sekundární trh zejména v menších městech.
Sektor soukromého nájemního bydlení (PRS) tvoří méně než 1 % trhu, ale rychle roste. Investoři mají rostoucí zájem o přeměnu kancelářských a maloobchodních prostor na nájemní byty či studentské koleje.
Regulační změny a ESG: směr k udržitelnosti
ESG a udržitelný rozvoj: Budovy odpovídají za 40 % spotřeby energie a 36 % emisí CO₂ v EU. ESG principy mají stále větší vliv na financování, protože banky preferují „zelené“ investice. Počet ESG certifikovaných budov v Polsku vzrostl o 24 % v roce 2024. Od roku 2028 budou nové budovy nad 1 000 m² povinně podstupovat hodnocení uhlíkové stopy.
Právní a daňové aspekty: Od 1. ledna 2025 platí změny v dani z nemovitostí (RET), které zavádějí nové definice staveb a objektů, nezávislé na stavebním právu. To může zvýšit daňovou zátěž. V roce 2026 se plánují změny v územním plánování a regulace polských REITů (SINN).
Technologie (PropTech a AI): Rozvoj technologií PropTech a umělé inteligence mění trh nemovitostí — zefektivňuje správu, výstavbu i pronájem. Jejich využívání se stává nezbytným pro udržení konkurenceschopnosti vlastníků i uživatelů.