Polska potwierdza swoją pozycję kluczowego kierunku w dynamicznie zmieniającym się regionie
Początek 2025 roku przyniósł wyraźne przyspieszenie aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wartość transakcji w pierwszej połowie roku osiągnęła 5,36 mld euro, co oznacza wzrost o 51% r/r i wskazuje na przejście regionu w bardziej dojrzałą i zintegrowaną fazę. Liderem inwestycyjnym została Czechy, natomiast Polska – największy rynek w regionie – utrzymała silną i stabilną pozycję. Dynamiczny wzrost odnotowano także w Słowacji i na [Węgrzech(https://agentiz.hu/en).
Raport opiera się na analizach przygotowanych przez ekspertów CEE, Cushman & Wakefield oraz EY, obejmujących trendy inwestycyjne, dynamikę sektorową i kluczowe zmiany prawno-podatkowe w Polsce.
Klimat inwestycyjny i rola kapitału krajowego
Polska utrzymuje wysoką atrakcyjność inwestycyjną dzięki solidnym fundamentom gospodarczym. Wzrost PKB w II kwartale 2025 roku wyniósł 3,4% r/r, a średnie tempo wzrostu na lata 2025–2026 prognozuje się na tym samym poziomie. W badaniu EY European Attractiveness Survey 2024 Polska zajęła 6. miejsce w Europie.
Wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie 2025 roku wyniosła 1,71 mld euro, a całkowity wolumen na koniec roku może przekroczyć 4 mld euro, przy spodziewanym ożywieniu w drugiej połowie.
Znaczący trend to rosnąca rola krajowego kapitału – polscy inwestorzy odpowiadają za 40% wolumenu transakcji w sektorze biurowym. To dowód na dojrzewanie i profesjonalizację krajowych podmiotów, inwestujących w wysokiej jakości aktywa zarówno w metropoliach, jak i na rynkach regionalnych.
Analiza sektorowa
1. Sektor biurowy: deficyt podaży i koncentracja na jakości
Transakcje w segmencie biurowym w H1 2025 wyniosły ok. 400 mln euro. Aktywność inwestycyjna koncentruje się w centralnych lokalizacjach, gdzie ograniczona nowa podaż tworzy trwały deficyt.
W Warszawie oddano 85 200 m² nowych biur (wzrost o 34% r/r), lecz aktywność deweloperska pozostaje umiarkowana. Spada poziom pustostanów w nowoczesnych obiektach centrum, a wzrost czynszów obserwuje się głównie w najlepszych lokalizacjach.
Hybrydowy model pracy utrwala się, lecz coraz więcej firm dąży do powrotu pracowników do biur. Rośnie popyt na elastyczne przestrzenie coworkingowe. Warszawski rynek biurowy ma też kluczowe znaczenie dla sektora farmaceutycznego – niemal połowa firm tej branży ma siedziby w stolicy.
2. Nieruchomości magazynowe i logistyczne: stabilność i podwojenie inwestycji
Wartość transakcji magazynowych w H1 2025 osiągnęła 694 mln euro, ponad dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Zrealizowano pierwszą transakcję portfelową powyżej 100 mln euro.
Nowa podaż wyniosła 1,15 mln m² (spadek o 26% r/r), a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 8,2%. Popyt na logistykę miejską i nearshoring pozostaje silny, jednak ograniczona dostępność gruntów i długie procedury administracyjne spowalniają nowe projekty.
3. Sektor handlowy i hotelowy: oczekiwanie na odbicie
Wartość transakcji w sektorze handlowym spadła o 35% względem średniej pięcioletniej, ale oczekuje się odbicia w drugiej połowie 2025 roku. W planach rekordowa liczba parków handlowych i projektów mixed-use. Główne trendy to hybrydowe zakupy, rozwój AI w obsłudze klientów i wzrost znaczenia handlu społecznościowego.
Rynek hotelowy stabilizuje się dzięki wzrostowi turystyki. Polska zajęła 2. miejsce w regionie CEE pod względem wolumenu transakcji hotelowych. Liczba turystów zagranicznych wzrosła o 7%, a obłożenie hoteli o 3% r/r. Warszawski rynek hotelowy osiąga rekordowe wyniki i przygotowuje się na otwarcia nowych marek.
4. Sektor mieszkaniowy: PRS i nowe programy
Oczekuje się spowolnienia wzrostu cen mieszkań, ale sprzedaż nowych lokali może wzrosnąć o 10–15% r/r.
Nowy rządowy program „Klucz do mieszkania” ma poprawić dostępność nieruchomości dla osób o średnich i niższych dochodach, co może wpłynąć na rynek wtórny, zwłaszcza w mniejszych miastach.
Sektor wynajmu instytucjonalnego (PRS) wciąż stanowi poniżej 1% rynku, lecz dynamicznie rośnie. Inwestorzy coraz częściej przekształcają biura i obiekty handlowe w mieszkania na wynajem lub akademiki.
Zmiany regulacyjne i ESG: kierunek na zrównoważony rozwój
ESG i zrównoważony rozwój: Budynki odpowiadają za 40% zużycia energii i 36% emisji CO₂ w UE, dlatego sektor nieruchomości ma kluczowe znaczenie w redukcji emisji. Przestrzeganie zasad ESG coraz silniej wpływa na dostęp do finansowania. Liczba budynków z certyfikatami ESG w Polsce wzrosła o 24% w 2024 roku. Od 2028 roku nowe budynki powyżej 1 000 m² będą musiały przechodzić ocenę śladu węglowego.
Prawo i podatki: Od 1 stycznia 2025 obowiązują zmiany w podatku od nieruchomości (RET), wprowadzające niezależną definicję budowli i obiektów. Może to zwiększyć obciążenia podatkowe. Na 2026 rok zapowiedziano reformę planowania przestrzennego oraz regulacje dotyczące polskich REIT-ów (SINN).
Technologie (PropTech i AI): Rozwój PropTech i sztucznej inteligencji zmienia rynek – optymalizuje procesy budowy, zarządzania i najmu. Wykorzystanie nowych technologii staje się niezbędne dla konkurencyjności właścicieli i użytkowników nieruchomości.