Thị trường bất động sản toàn cầu đang cho thấy những dấu hiệu lạc quan thận trọng. Các ngân hàng trung ương đã bắt đầu nới lỏng dần lãi suất, giảm áp lực lên tài chính thế chấp và cải thiện tâm lý nhà đầu tư. Hoạt động đầu tư toàn cầu dường như đã bước vào giai đoạn ổn định: khoảng 380 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản trong nửa đầu năm 2025, tương đương mức của năm trước. Nhà đầu tư quay trở lại thị trường một cách chọn lọc, ưu tiên chất lượng, khả năng chống chịu và các nền tảng dài hạn. Một số phân khúc tài sản — đặc biệt là logistics, nhà ở và trung tâm dữ liệu — tiếp tục thu hút nhu cầu mạnh mẽ nhờ các động lực tăng trưởng mang tính cấu trúc. Tuy nhiên, mức độ bất định chính trị và kinh tế cao trên toàn cầu vẫn kìm hãm khẩu vị rủi ro.
Bất động sản nhà ở
Khả năng chống chịu của thị trường nhà ở toàn cầu:
Theo Knight Frank, giá nhà trung bình đã tăng 2,3% tại 55 quốc gia vào đầu năm 2025. Dù vậy, lạm phát tiếp tục bào mòn mức tăng danh nghĩa, khiến giá trị giảm khoảng 0,4% theo giá thực. Sự phục hồi khiêm tốn này phản ánh bước ngoặt trong chính sách tiền tệ, khi số lần cắt giảm lãi suất vượt số lần tăng lần đầu tiên sau nhiều năm, giúp giảm chi phí tài chính và ổn định thị trường. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà toàn cầu vẫn thấp hơn mức trung bình dài hạn khoảng 5%.
Động lực theo khu vực:
Nam Âu — bao gồm Bắc Macedonia, Bồ Đào Nha, Bulgaria và Croatia — ghi nhận một trong những mức tăng giá nhanh nhất. Ngược lại, các thị trường như Thổ Nhĩ Kỳ chứng kiến mức tăng danh nghĩa mạnh nhưng bị triệt tiêu bởi lạm phát cao, dẫn tới suy giảm giá trị thực. Nhìn chung, khu vực châu Á–Thái Bình Dương tiếp tục vượt trội nhờ đô thị hóa và nhu cầu thuê mạnh tại các thành phố lớn.
Sự ổn định của phân khúc cao cấp:
Thị trường nhà ở cao cấp tại Hoa Kỳ, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Malta vẫn duy trì sự vững chắc. Người mua có nguồn tiền mặt dồi dào trong phân khúc prime ít bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất, qua đó giữ vững nhu cầu. Điều này làm nổi bật khoảng cách ngày càng lớn giữa thị trường cao cấp và phân khúc đại chúng nhạy cảm hơn với điều kiện tài chính.
Yếu tố nhân khẩu học và chính sách:
Những thay đổi nhân khẩu học — bao gồm thế hệ millennial bước vào giai đoạn mua nhà cao điểm và nhu cầu nhà thứ hai gia tăng ở các thế hệ lớn tuổi — đang tái định hình cấu trúc cầu. Song song đó, nhiều chính phủ đang siết chặt quy định đối với người mua nước ngoài nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho cư dân địa phương.
Bất động sản thương mại
Cách tiếp cận đầu tư chọn lọc hơn:
Phân khúc bất động sản thương mại đang phục hồi dần, khi nhà đầu tư tập trung vào tài sản prime, bền vững và có dòng tiền ổn định. Logistics và trung tâm dữ liệu tiếp tục là những phân khúc hấp dẫn nhất. Thị trường văn phòng vẫn phân hóa: các tòa nhà chất lượng cao tại vị trí tốt giữ được nhu cầu, trong khi tài sản thứ cấp chịu áp lực cấu trúc. Tại các trung tâm toàn cầu như London và New York, nhu cầu đối với văn phòng hạng A vẫn ổn định.
Tài chính và triển vọng:
Điều kiện tài chính vẫn chặt chẽ hơn so với các năm trước, dù đã xuất hiện những tín hiệu nới lỏng ban đầu. Rủi ro tái cấp vốn và chi phí vay cao tiếp tục gây áp lực lên các chủ sở hữu sử dụng đòn bẩy lớn. Những hạn chế này nhiều khả năng kéo dài ít nhất đến năm 2026, song việc cải thiện thanh khoản dần dần có thể tạo ra cơ hội chọn lọc cho các nhà đầu tư có nền tảng vốn vững mạnh.
Đầu tư & Công nghệ
Tái phân bổ vốn của nhà đầu tư tổ chức:
Các nhà đầu tư tổ chức lớn đang tích cực tái phân bổ vốn sang những lĩnh vực có nền tảng vững chắc hơn và mang đặc tính gần với hạ tầng.
Mở rộng PropTech:
Việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo, tự động hóa và các công cụ số nhập vai đang tăng tốc trong ngành bất động sản, giúp nâng cao hiệu quả vận hành và mở rộng khả năng tiếp cận đầu tư thông qua các nền tảng số.
Tính bền vững trở thành ưu tiên cốt lõi:
Phát triển bền vững và các tiêu chí ESG đã trở thành trọng tâm trong các quyết định bất động sản. Hiệu quả năng lượng, khả năng thích ứng khí hậu và cải tạo “xanh” ngày càng được coi là yêu cầu cơ bản, thay vì tùy chọn. Những nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể đi trước thay đổi quy định, tận dụng công nghệ để đo lường dữ liệu và chứng minh rõ ràng giá trị tài chính của các nâng cấp bền vững sẽ có lợi thế cạnh tranh dài hạn.