Ринок нерухомості демонструє ознаки обережного оптимізму. Центральні банки починають пом’якшувати процентні ставки, знижуючи тиск на іпотеку та покращуючи настрої. Глобальна інвестиційна активність, схоже, досягла дна: у першій половині 2025 року (H1 2025) в нерухомість інвестовано $380 млрд, майже без змін рік до року (проти $376 млрд у H1 2024). Інвестори поступово повертаються на ринок, хоча залишаються вибірковими. Окремі класи активів — насамперед логістика, житлова нерухомість і дата-центри — отримують потужний попит завдяки структурним драйверам. Водночас невизначеність залишається високою на тлі глобальної політичної та економічної волатильності, стримуючи апетит до ризику.
Житлова нерухомість
Стійкість житла у світі:
За даними Knight Frank, на початку 2025 року середні ціни на житло зросли на 2,3% у 55 країнах. Однак інфляція й надалі “з’їдає” приріст, залишаючи значення на 0,4% нижчими в реальному вимірі. Це помірне відновлення відображає поворот у монетарній політиці (на старті 2025 року вперше за роки знижень ставок стало більше, ніж підвищень), що здешевило іпотеку та допомогло стабілізувати ринки. Відновлення лишається обережним — глобальне зростання цін на житло все ще нижче за довгостроковий середній рівень близько ~5%.
Регіональні лідери:
Південна Європа — на чолі з Північною Македонією, Португалією, Болгарією та Хорватією — показала найшвидше зростання цін. У Північній Македонії ціни підскочили на 22,6% рік до року (з реальним приростом понад 24%), а в Португалії — на 16,9% на рік (майже +15% у реальному вимірі). Туреччина знову зафіксувала найбільше номінальне зростання у світі (+32% р/р у Q1), але висока інфляція нівелювала результат — у реальному вираженні турецькі ціни знизилися приблизно на ~4,2%, тобто інвестори там втрачають вартість після інфляції. Загалом імпульс Азійсько-Тихоокеанського регіону продовжує випереджати інші регіони завдяки зростанню міського населення та високому попиту на оренду на ключових ринках.
Стабільний попит на преміум:
Ринки житла високого класу у США, ОАЕ та Мальті залишаються стійкими. Покупці з великими обсягами готівки у цих прайм-сегментах здебільшого ізольовані від вищих іпотечних ставок, що допомагає підтримувати сильний попит. У міжнародних хабах на кшталт Дубая, Нью-Йорка та Лос-Анджелеса тримаються продажі преміум-нерухомості, підживлені заможними інвесторами, тоді як елітний сегмент Мальти підтримують іноземці та стабільні стимули для покупців. Сила prime-сегмента підкреслює зростаючий розрив між такими ринками та масовим житлом, більш чутливим до ставок.
Демографічні зміни:
Міленіали масово входять у найактивніші роки купівлі житла, часто шукаючи заміські будинки для однієї сім’ї або нерухомість у доступніших другорядних містах. Водночас бебі-бумери стимулюють продажі преміум-житла та другого дому, виходячи на пенсію з накопиченим капіталом у нерухомості. Ці тренди разом зі стрімким зростанням орендних ставок підкреслюють триваючі проблеми доступності для молодших покупців та “лайфстайл”-орієнтований вибір на користь гнучкості. Поширення віддаленої роботи також посилило попит на оренду та житло формату “workcation” — відображаючи прагнення багатьох молодих професіоналів орендувати в бажаних локаціях, а не купувати одразу.
Посилення політик:
Уряди продовжують запроваджувати заходи для охолодження цін і стримування іноземної спекуляції. Заборона Канади для нерезидентів купувати житло залишається чинною і нещодавно була продовжена ще на два роки (до 2027 року), щоб підвищити доступність для місцевих. В Європі Іспанія розглядає радикальний 100% податок на передачу права власності для покупців не з ЄС — одноразовий збір, рівний повній ціні купівлі. Ця суперечлива пропозиція (оголошена в січні 2025 року) все ще обговорюється і ще не стала законом. Якщо її запровадять, вона подвоїть витрати для неєвропейських інвесторів, які купують вторинне житло в Іспанії, хоча новобудови та покупці з ЄС/Іспанії будуть звільнені. Такі регуляції підкреслюють прагнення багатьох країн обмежувати іноземні інвестиції та забезпечувати житло для місцевих мешканців.
Комерційна нерухомість
Вибірковість інвесторів:
Глобальні обсяги інвестицій повільно відновлюються від мінімумів циклу, але інвестори залишаються дуже обережними й вибірковими. Вони концентруються на прайм-активах із високою стійкістю, ESG-профілем та прогнозованим доходом, вимагаючи ширших премій до дохідності за ризик. Позитив у тому, що ключові передумови для відновлення складаються: покупці й продавці знаходять більше спільного у цінах, а багато ринків орендарів зберігають фундаментальну стійкість. Інституційний капітал обережно повертається: у H1 2025 інвестиції загалом стабільні рік до року — помітна стабілізація після різкого падіння 2023-го. Приватні інвестори (часто з високою ліквідністю та підприємницьким підходом) були особливо активними цього року, забираючи більшу частку угод, тоді як великі інституції фокусуються лише на точкових можливостях. Загалом середовище сприяє вимогливим інвесторам із глибоким знанням локальних ринків; найкраще капітал можуть розмістити ті, хто комфортно працює з нюансами попиту й пропозиції.
Тренди секторів:
-
Логістика та дата-центри лідирують за інтересом інвесторів. Склади та фулфілмент-об’єкти виграють від зростання e-commerce та перебудови ланцюгів постачання. Після трьох кварталів поспіль зростання глобальні інвестиції в індустріальну/логістичну нерухомість у H1 2025 залишилися майже незмінними на рівні $86 млрд (проти $87 млрд у H1 2024) — сильний результат з огляду на макроризики. Попит на сучасні логістичні площі в багатьох регіонах перевищує пропозицію, підтримуючи орендні ставки й заповнюваність. Дата-центри стали одним із найулюбленіших класів активів у нерухомості завдяки ненаситному попиту орендарів, обмеженій пропозиції та зростанню орендних ставок. Бум ШІ та хмарних обчислень підживлює рекордно низьку вакантність (часто близько 0% у топ-ринках) і масштабне нарощування потужностей у хабах дата-центрів. Інвестори — від private equity до інфраструктурних фондів — активно вкладають у дата-центри попри обмеження щодо електроенергії та зонування. Це зробило дата-центри та логістичні об’єкти головними цілями для переорієнтації капіталу великими гравцями (які переходять із слабших сегментів у ці зони високого зростання).
-
Офіси лишаються “історією двох ринків”. Старі “комодитизовані” офісні будівлі з високою вакантністю та слабкими енергопоказниками масово в труднощах, тоді як якісні офіси в сильних локаціях зберігають попит. У глобальних містах-воротах, як Лондон та Нью-Йорк, “trophy” вежі та сучасні колаборативні простори приваблюють орендарів (часто за преміальними ставками), тоді як застарілий фонд “застрягає”. Розрив між прайм і вторинними офісами зростає — наприклад, у США різниця у вакантності між топ-сегментом і нижчими класами на рекордних рівнях. Нове будівництво дуже обмежене (через високі витрати та складне фінансування), що підтримує добре здані офіси класу A у ринках з дефіцитом пропозиції. Водночас інвестиції в офіси відновлюються лише вибірково. Показово, що у Q2 2025 глобальний обсяг офісних транзакцій зріс на 12% р/р (зокрема через стрибок на 50% у США з низької бази), що свідчить про обережне повернення частини інвесторів до якісних активів. Але вторинні офіси й надалі під тиском — із ризиками дистресу та потребою в редевелопменті на тлі віддаленої/гібридної роботи.
-
Ритейл відновлюється нерівномірно й сильно залежить від локації. Прайм high-street і ТЦ у туристичних хабах відновлюються найшвидше, підтримані поверненням глобальних подорожей і споживчих витрат. Натомість вторинні молли та магазини в менш заможних районах досі мають слабший трафік. У США майже не будують нових торгових площ, що стискає пропозицію якісних локацій і провокує конкуренцію за “якірні” місця в сильних ринках. Популярні туристичні напрями в Європі та на Близькому Сході повідомляють про продажі на рівні або вище допандемічних значень завдяки поверненню відвідувачів. Водночас ритейлери обережні щодо надмірного розширення і фокусуються на флагманських магазинах та перевірених локаціях. Проникнення e-commerce стабілізувалося, даючи офлайну час адаптуватися через омніканальні моделі. Загалом торговельна нерухомість відновлюється повільно, але інвестори зосереджені на стійких форматах (центри з “якорем” супермаркету, люксові вулиці, ритейл із досвідними концепціями їжі/розваг) і уникають структурно проблемних активів.
-
Готельний сектор продовжує сильне відновлення. Попит на подорожі у світі залишається високим у 2025 році: міжнародний туризм зріс приблизно на 5% у першій половині року (попри окремі регіональні економічні та візові виклики). Заповнюваність готелів і тарифи здебільшого повернулися до рівнів 2019 року або перевищили їх у багатьох країнах. Глобальна заповнюваність готелів відновилася приблизно до 72% у середньому (близько +8 п.п. порівняно з 2019), а RevPAR зріс приблизно на ~15% р/р. Люксові та lifestyle-готелі лідирують — у преміум-сегменті заповнюваність близько 78%, а попит з боку заможних мандрівників зріс на +34%. Швидко масштабуються нові бренди, орієнтовані на “досвід” (wellness, workcation, еко-туризм). Водночас сектор має операційні виклики: дефіцит персоналу зберігається (понад 60% готелів повідомляють про складність закриття вакансій), а інфляція витрат тисне на маржу, навіть коли виручка зростає. Інвестори залишаються оптимістичними щодо готелів у ринках зі стабільним туристичним попитом або нестачею номерного фонду; багато фондів private equity активно купують готелі для трансформації в boutique або soft-brand формати. За відсутності нових глобальних шоків готельний сектор має потенціал подальшого зростання.
Фінансові виклики:
Фінансування комерційної нерухомості залишається жорстким, а відносно високі ставки ускладнюють рефінансування та нові кредити для власників із високою заборгованістю. Хоча наприкінці 2025 року базові ставки почали знижуватися, вартість позикових коштів усе ще значно вища за ультранизькі рівні минулого десятиліття. Це тисне на найбільш закредитованих власників у сегментах офісів і багатоквартирного житла, де ціни скоригувалися. Погашення боргу — ключова зона ризику: частина власників може зіткнутися з дистресом або вимушеним продажем, якщо не зможе рефінансуватися на прийнятних умовах. Кредитори також стали вибагливішими, віддаючи перевагу менш ризиковим, добре зданим в оренду об’єктам. Водночас з’являються ознаки поліпшення: зі стартом циклу зниження ставок (ФРС США здійснила перше зниження 2025 року у вересні) кредитні ринки можуть поступово “відкриватися”. Крім того, альтернативні кредитори та debt-фонди залучили капітал, щоб використати можливості, що може стати “подушкою” для позичальників. Загалом фінансові обмеження, ймовірно, триватимуть до 2026 року, стримуючи обсяг угод, але найгірший дефіцит ліквідності виглядає вже позаду.
Інвестиції та технології
Перепозиціонування інституцій:
Великі інвестори активно перерозподіляють капітал у сектори та географії з кращими фундаментальними показниками. Наприклад, такі глобальні гравці, як Blackstone і Brookfield, відходять від проблемних офісів і натомість посилюють ставки на логістику, орендне житло та інфраструктурні активи. Траст Brookfield збільшив частку логістики до 16% (з 5% на початку 2025 року), що відображає впевненість у складах і дистрибуційних центрах. Аналогічно, Blackstone інвестує в індустріальні та житлові активи по всьому світу — лише в Японії Blackstone (разом із партнерами на кшталт GIC) нещодавно вклав понад ¥900 млрд (≈$6,2 млрд) у логістичні об’єкти. Ці кроки підкреслюють прагнення інституцій до стабільності й довгострокового зростання в секторах із високим попитом орендарів і секулярними драйверами. Японія залишається ключовим фокусом для багатьох міжнародних інвесторів, які шукають дохідність і стабільність. Обсяги транскордонних інвестицій у японську нерухомість зросли — іноземні покупці становили 27% угод у Японії останнім часом (проти 21% п’ять років тому). Токіо було найбільшим у світі ринком інвестицій у комерційну нерухомість у 2024 році, і імпульс перейшов у 2025-й завдяки позитивному спреду дохідності та відновленню економіки. Окрім Японії, інвестори вибірково нарощують експозицію на “інфраструктуроподібну” нерухомість (вежі зв’язку, лабораторії life science, self-storage), що забезпечує стабільні грошові потоки. Очікується продовження ротації портфелів, коли капітал шукатиме сильні сегменти, а слабкі “спадкові” активи скорочуватимуться.
Розширення PropTech:
Інвестиції в технології для нерухомості тривають, із фокусом на управління на базі ШІ, 3D-інструменти занурення та нові моделі володіння. Компанії дедалі активніше застосовують штучний інтелект та автоматизацію для оптимізації операцій і зниження витрат. Наприклад, системи на базі ШІ можуть автоматизувати рутинні процеси — збір орендних платежів, заявки на ремонт, комунікацію з орендарями. Прогнозна аналітика використовується для превентивного обслуговування — датчики та алгоритми прогнозують поломки обладнання та планують ремонт до відмови. Це підвищує ефективність і зменшує простої. Інструменти VR/AR також набирають популярності, забезпечуючи 3D-віртуальні тури та інтерактивне планування простору для орендарів і покупців. На фінтех-напрямі зростають часткове володіння та краудфандингові платформи, що дають змогу купувати невеликі частки об’єктів через блокчейн/токенізацію або онлайн-синдикати. Це розширює доступ до інвестицій у нерухомість і створює нові опції ліквідності (наприклад, купівля частки прайм-офісу чи vacation rental і участь у доході). Глобальне фінансування PropTech підросло у 2024–2025 роках після спаду 2023-го, а розмір ринку прогнозується понад $40 млрд до 2024 року. З поглибленням цифрової трансформації очікується подальше зближення технологій і нерухомості — від “розумних” будівель та інтеграції IoT до платформ екологічного моніторингу й відстеження ESG-даних у портфелях.
Фокус на сталість:
Кліматична адаптація та ESG-стандарти все частіше опиняються в центрі рішень у нерухомості. Інвестори визнають, що стійкі об’єкти краще зберігають вартість і приваблюють орендарів, а багато урядів посилюють вимоги до енергоефективності будівель. В опитуванні інвесторів APAC 91% респондентів заявили, що враховували сталість у рішеннях протягом минулого року, і понад половина зазначила, що це вплинуло на їхні ціни або пропозиції. Однак перехід від намірів до дій ще триває. Багато інвесторів стикаються з регуляторною невизначеністю та практичними труднощами впровадження ESG-заходів. Різні політики в країнах (і політизація ESG в окремих юрисдикціях) додають складності. Наприклад, майже 40% інвесторів занепокоєні регуляторними ризиками (енерго-стандарти або вуглецеві податки), які можуть знизити вартість активів у найближчі 5 років. І хоча більшість планує підвищувати стійкість портфеля, станом на 2025 рік лише кожен четвертий почав впроваджувати конкретні кліматичні заходи (захист від повеней або модернізацію HVAC). Водночас темп зростає: до 2028 року 4 з 10 інвесторів кажуть, що інвестуватимуть лише в будівлі з енергоефективними рішеннями та локальною відновлюваною генерацією. Енергоефективність і “зелені” реконструкції стають “deal-breaker” — важливішими навіть за сертифікації. Але невизначеність щодо еволюції правил (наприклад, нові вимоги ЄС до розкриття вуглецевих даних або різні підходи штатів США до ESG) ускладнює довгострокове планування. Підсумок: сталість тепер є мейнстримним пріоритетом у нерухомості, але навігація в мозаїці регулювань і оцінка окупності “зелених” інвестицій лишаються викликами. Інвестори й девелопери, які зможуть передбачати регуляторні зміни, використовувати технології для збору даних (наприклад, відстеження викидів будівель) і чітко комунікувати фінансові вигоди сталих модернізацій, матимуть найкращі шанси на успіх.