Küresel gayrimenkul piyasası temkinli bir iyimserlik sergiliyor. Merkez bankaları faiz oranlarını kademeli olarak gevşetmeye başladı; bu durum mortgage finansmanı üzerindeki baskıyı azaltırken yatırımcı güvenini destekliyor. Küresel yatırım faaliyeti istikrar aşamasına girmiş görünüyor: 2025’in ilk yarısında gayrimenkule yaklaşık 380 milyar ABD doları yatırım yapıldı ve bu seviye bir önceki yıla büyük ölçüde paralel. Yatırımcılar piyasaya seçici şekilde geri dönüyor, kaliteye, dayanıklılığa ve uzun vadeli temellere odaklanıyor. Özellikle lojistik, konut ve veri merkezleri gibi bazı varlık sınıfları, yapısal büyüme dinamikleri sayesinde güçlü talep görmeye devam ediyor. Buna karşın artan politik ve ekonomik belirsizlik, genel risk iştahını sınırlıyor.
Konut Gayrimenkulleri
Küresel konut piyasasının dayanıklılığı:
Knight Frank verilerine göre, 2025’in başında 55 ülkede ortalama konut fiyatları %2,3 arttı. Ancak enflasyon nominal kazançları aşındırmaya devam ediyor ve fiyatlar reel olarak yaklaşık %0,4 daha düşük seviyede bulunuyor. Bu sınırlı toparlanma, para politikasındaki yön değişimini yansıtıyor; uzun yıllardan sonra ilk kez faiz indirimleri faiz artışlarını geride bıraktı. Buna rağmen küresel fiyat artışları, yaklaşık %5 olan uzun vadeli ortalamanın altında kalmaya devam ediyor.
Bölgesel dinamikler:
Güney Avrupa — Kuzey Makedonya, Portekiz, Bulgaristan ve Hırvatistan dahil — en hızlı fiyat artışlarının görüldüğü bölgeler arasında yer aldı. Buna karşılık Türkiye gibi pazarlarda güçlü nominal artışlar yüksek enflasyon nedeniyle reel değer kayıplarıyla sonuçlandı. Genel olarak Asya-Pasifik bölgesi, kentleşme ve büyük şehirlerdeki güçlü kira talebi sayesinde diğer bölgelerin önünde yer almaya devam ediyor.
Lüks segmentin istikrarı:
ABD, Birleşik Arap Emirlikleri ve Malta’daki üst segment konut piyasaları dayanıklılığını koruyor. Prime segmentteki yüksek likiditeye sahip alıcılar, faiz dalgalanmalarından daha az etkileniyor ve bu da talebi destekliyor. Bu durum, premium pazar ile finansman koşullarına daha duyarlı olan kitle pazarı arasındaki farkın giderek açıldığını gösteriyor.
Demografik ve düzenleyici faktörler:
Millennial kuşağının konut alımının en yoğun olduğu yaşlara girmesi ve daha yaşlı nesillerin ikinci konut talebinin artması gibi demografik değişimler talep yapısını yeniden şekillendiriyor. Aynı zamanda birçok ülkede hükümetler, yerel halk için erişilebilirliği artırmak amacıyla yabancı alıcılara yönelik düzenlemeleri sıkılaştırıyor.
Ticari Gayrimenkuller
Daha seçici bir yatırım yaklaşımı:
Ticari gayrimenkul sektörü kademeli olarak toparlanırken, yatırımcılar prime, gelir güvenliği yüksek ve sürdürülebilir varlıklara odaklanıyor. Lojistik tesisler ve veri merkezleri en cazip segmentler olmaya devam ediyor. Ofis piyasası ise ikiye ayrılmış durumda: güçlü lokasyonlardaki yüksek kaliteli binalar talep görürken, ikincil varlıklar yapısal baskılarla karşı karşıya. Londra ve New York gibi küresel merkezlerde birinci sınıf ofis alanlarına olan ilgi sürüyor.
Finansman ve görünüm:
Para politikasındaki ilk gevşeme sinyallerine rağmen finansman koşulları önceki yıllara kıyasla daha sıkı kalıyor. Yeniden finansman riskleri ve borçlanma maliyetlerinin yüksekliği, kaldıraçlı mülk sahipleri üzerinde baskı yaratmaya devam ediyor. Bu kısıtların en az 2026’ya kadar sürmesi beklenirken, likiditedeki kademeli iyileşme güçlü sermayeye sahip yatırımcılar için seçici fırsatlar doğurabilir.
Yatırım ve Teknoloji
Kurumsal sermayenin yeniden dağılımı:
Büyük kurumsal yatırımcılar, daha sağlam temellere ve altyapı benzeri özelliklere sahip sektörlere doğru sermaye kaydırıyor.
PropTech gelişimi:
Yapay zekâ, otomasyon ve sürükleyici dijital araçların kullanımı gayrimenkul sektöründe hızla artıyor; bu da varlık yönetiminde verimliliği yükseltiyor ve dijital platformlar aracılığıyla yatırım erişimini genişletiyor.
Sürdürülebilirlik temel öncelik haline geliyor:
Sürdürülebilirlik ve ESG kriterleri artık gayrimenkul kararlarının merkezinde yer alıyor. Enerji verimliliği, iklim dayanıklılığı ve “yeşil” yenilemeler giderek temel gereklilikler olarak görülüyor. Değişen standartlara uyum sağlayabilen ve sürdürülebilir yatırımların finansal değerini net biçimde ortaya koyabilen yatırımcılar ve geliştiriciler uzun vadeli rekabet avantajı elde edecek.